5月房市恢复“冷静” 百强房企销售规模环比小幅增长

楼市小阳春昙花一现后，在中央申明房住不炒基调下，5月房地产市场渐渐完全恢复耐心，而房企业绩年所感受到了这种市场变化。根据克而瑞地产研究中心的统计数据表明，5月份，百强房企的整体销售规模环比小幅快速增长8.8%。同月，房企业绩涨幅显著收窄，且单月业绩同比增长速度较3、4两月的12.2%和16.6%有显著回升，仅有在5.7%左右。回应，专家分析向蓝鲸房产分析回应，这与热点城市市场降温不无关系。

不过，在房企广泛减少2019年销售目标的背景下，1-5月份，房企整体业绩目标的完成度尚算可圈可点。还包括龙光地产(HK：03380)、宝龙地产(HK：01238)、越秀地产(HK：00123)、正荣地产(HK：06158)等7家房企目标完成度多达40%。

此外，有业内人士向蓝鲸房产回应，考虑到6月是房企冲刺半年度业绩的关键节点，预计接下来企业将显著增大供货力度，以提高供应量性刺激市场。5月房企业绩持续增长，增幅有所收窄在房企大力推盘效应下，5月份，房企业绩环比快速增长。据克而瑞公布数据表明，5月，百强房企权益销售业绩环比上月快速增长8.8%。从单个企业展现出来看，诸如融创中国(HK：01918)、绿地集团(SH：600606)、中海地产(HK：00688)、新城控股(SH：601155)、华润置地(HK：01109)等房企销售展现出更为引人注目，总计业绩增长速度显著低于行业平均水平，环比增长速度分别为12.6%、20.4%、10.4%、16.1%、12.4%。

1-5月房企全口径销售TOP10排行榜/来源：克而瑞不过，上述数据中也不存在部分企业4月业绩快速增长不高的情况，例如绿地、新城、华润4月份业绩分别上升35.1%、4.8%、30.9%。值得注意的是，5月份，百强房企同比增长速度较3、4两月的12.2%和16.6%，有显著回升，仅有在5.7%左右。回应，克而瑞地产研究中心分析称之为，5月份，多数二、三线城市市场显著降温，成交量皆有有所不同程度的回升，其中，少有有无锡、徐州、合肥这类热点城市，济南、沈阳成交量堪称降到历史低位。前期热点城市，典型如苏州，在屡屡实施调控升级措施后，成交量也显著上升。

此外，今年1-5月份，房企销售增长速度同比去年经常出现显著上升。克而瑞统计数据表明，2019年1-5月份，TOP100房企整体销售策画业绩规模近3.5万亿元，同比扰减4.1%，增幅高于去年同期的33.5%。克而瑞分析师朱一鸣对蓝鲸房产回应：尽管调控好于预期，但前5月市场情况展现出一般，这造成企业业绩增长速度不及去年。在约谈了一波预警城市之后，市场预期早已经常出现回升，预计转淡的情况将不会在接下来的6月和7月继续下去。

中原地产分析师卢文曦对蓝鲸房产分析道。他补足说道，如果政策之后放宽，那么今年金九银十有可能也不会成色严重不足，同时上半年较热的一些强劲二线城市有可能也不会经常出现成交量回升情况。

部分房企抢收市场，7家房企销售目标完成率超强40%不同于往年房企广泛将销售节点放到下半年的作法，今年房企开局之后立即抢收的现象激增，这在企业1-5月业绩中展现出更为显著。据亿翰智库统计数据表明，与2018年同期相比，2019年1-5月房企销售目标完成率广泛较高，有数7家房企销售目标完成率超强40%，有6家房企完成率在35%-40%，有10家房企完成率在30%-35%。

部分发布2019年销售任务的房企1-5月目标已完成情况回应，58还乡客首席分析师张波对蓝鲸房产回应：1-5月的完成率低并不代表业绩增长速度持续提高，忽略1-5月TOP100房企整体策画销售业绩规模同比仅微减4.1%。房企销售目标整体抬起是完成率低的主因。诸如龙湖集团(HK：00960)将今年的销售目标订为2200亿元，预计同比增长速度为9.65%，高于2018年28.5%的增长速度。

中海地产2019年的销售目标是3500亿港元，预计同比增长速度为16%，高于2018年29.8%的增长速度。旭辉有限公司(HK：00884)2019年的销售目标是1900亿元，增长速度只有25%。阳光城(SZ：000671)将2019年的销售目标订为1800亿元，同比2018年意味着快速增长10.53%。

雅居乐(HK：03383)的销售目标是预售金额超过1130亿元，预期同比增长速度10%。除此之外，亿翰智库分析道：2019年开始企业仍然押宝下半年的销售黄金期，而是将业绩冲刺常态化，目标已完成仍然拘泥于最重要时间节点的考核，只要有货，每月都要考核目标已完成情况，每天都要业绩冲刺。

基于房企前5月的展现出，亿翰智库在分析报告中预测道，预计2019年下半年不回避部分企业徵低全年销售目标的有可能。明确来看，TOP1-20房企，除恒大(HK.03333)、中海地产外，业绩瞄准亲率(预收账款/销售目标*100%)完全皆在100%以上，碧桂园2018年预收账款堪称超过5628亿元，打破中国恒大，名列《2018上市房企预收账款TOP100》首位。TOP31-40房企业绩瞄准亲率最低，主要原因是新力有限公司478%的业绩瞄准亲率拉高了梯队整体水平。

若去除新的力展开计算出来，则平均值业绩瞄准亲率也正处于较高水平，为154%，与TOP11-20房企基本非常。而TOP21-30房企业绩瞄准亲率比较较低，大约为105%。这类企业一方面必须做到融资窗口期，减缓项目销售，确保充裕现金流;另一方面，在现金流安全性的情况下，减少货量，优化土储结构，作好应战TOP31-40房企的充裕打算。

虽然这类企业预收账款的绝对值较为低，但由于其制订的增长速度较高且竞争白热化，接下来还必须在销售末端持续发力。我们仔细观察到很多企业中止了广告宣传折扣的营销方法，他们有可能对市场过分悲观，接下来还必须大力回笼现金流。

亿翰智库首席研究员张化东对蓝鲸房产说。随着5月房企销售业绩增长速度的上升，不少专家看好后市，在此情况下，这类企业不会如何冲刺全年销售目标，市场又会否买账，蓝鲸房产将持续注目。

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