楼市调控阴影下“地王”或有踏空风险去化难题凸现

一波突如其来的楼市调控，于是以使此前热闹非凡的房地产市场陷于失望。多达，自9月30日晚间至10月9日的10天里，全国共计21个城市实施楼市调控政策，政策手段以出租汽车、限贷居多。这也是今年以来，全国最大规模的楼市政策放宽热潮。且分析人士指出，这将有可能使今后的市场经常出现显著降温。

从土地市场来看，国庆长假之后，上海、长沙、成都等地都曾问世溢价率多达150%的高价地。但根据同策机构的报告，在经过市场博弈论期后，土地市场的降温将不可避免。

且按照当前的房地产开发节奏，今年经常出现的众多地王项目都有可能面对踏空的风险。不仅如此，从业者对市场的辨别也已发生变化，这将造成房企的策略经常出现调整，掌控节奏、以价换量有可能沦为未来的主要策略。接盘侠惊悚国庆长假之后的土地市场，或许未受到调控政策的影响。

近日，上海青浦区一宗商业地块以21996元／平方米的单价拍电影出有，溢价率超过263.8%。成都转让两宗低溢价地块，龙泉驿区的一宗土地，溢价率超过191.7%；温江区的一宗土地，则以113.3%的溢价率竞出。

上述两个城市都在国庆期间实施了调控政策，在未实施调控新政的长沙，也问世一宗低溢价地块雨花区的一宗住宅用地，拍得的单价为6116元，溢价率却超过221.1%。中原地产将高价地的问世机制称作惯性，即虽然调控政策短期诱导了市场成交价混乱，但房企的资金情况仍然优渥，在未实施缩地价措施的城市，高价地仍然不会在短期内频密经常出现。但这种情况能持续多久尚属不得而知。

北京某上市房企涉及负责人向21世纪经济报导回应，该公司在年末和明年的策略确认为不拿高价地、上升拓展步伐这是其在今年8月对政策和市场走势展开研判的结果。该人士指出，尽管大部分企业手中缺粮，但在倒数经常出现的高价地性刺激下，企业的情绪已开始耐心。再加很多城市实施了掌控地价的措施，因此预计土地市场的降温将不可避免。

这一观点获得了很多从业者的尊重。但若果真如此，此前因抢到地王而风光无限的诸多房企，是不是就出了接盘者？同策机构的分析认为，按照周期论的研判，房地产调控政策实施后，多面对未来12个月或者更加长时间的放宽期。从市场展现出来看，本轮楼市的触底期应当在2017下半年。

但根据长时间的房地产开发周期，今年以来问世的大批地王项目，才是将在此时转入销售阶段。房价涨幅上升将是大概率事件，部分区域甚至有可能经常出现降价。

而按照中原地产首席分析师张大伟的观点，对于一二线城市来说，未来一年房价不上涨多达50%，拿了地王的企业都将面对入市难题。未来三年，如果周围房价下跌不多达100%，这些地王都将面对极大的入市可玩性。也即，无论接盘侠的名声否坐实，地王项目将受到此轮调控的波及，是确定无疑的。

上海易居研究院智库中心总监贤迈进还向21世纪经济报导认为，地王项目较多、且较为集中于的房企，未来的资金压力是较为大的。换言之，二季度以来部分民企争相拿的地王，基本上都会面对一定的经营风险，此类企业规模多归属于中等，必须警觉资金链方面的压力。

房企策略交错在全面调控之下，资金链的压力反映在各个环节。第一太平戴维斯华北区项目及研发顾问部负责人熊志坤回应，本轮调控的侧重点在于诱导市场需求，一旦成交量经常出现下降，房地产企业的资金状况不会受到显著影响。根据国家统计局的数据，今年1-8月，房地产开发企业做到资金91573亿元。其中，定金及预收款、个人按揭贷款两项合计占到比超过44.9%，且二者的增长速度分别超过29.7%和52.2%。

似乎，成交量的变化将是影响房企资金的主要因素。此外，很多城市实施的政策中，在金融机构借贷、拿地保证金比例、购房杠杆等方面有所放宽，此举不会对企业的资金导致全面影响。事实上，本轮房地产市场疯狂的一项最重要原因，在于严格的货币环境。

虽然大部分房企袭港较好的销售业绩，但由于大量融资，房企的总体负债率并不较低。据同策机构的统计资料，2016年上半年，上市房企资产负债率名列TOP100企业的平均值资产负债率为77.6%，超强半数企业在这一平均值之上。其中，前20房企的总负债为51181亿元，占到全部上市房企总负债金额的6成。恒大以8179亿元的总负债金额名列首位，鲁商置业则以93.7%的负债率而最低。

上述机构认为，根据企业融资情况，2017年底到2018年是集中于兑付时期。如果房地产市场调整，企业支付变难，配资购房者也不会因为市场调整经常出现弃房停供的情况。

资金层面的压力正在影响到房企的策略。上海某著名房企涉及负责人向21世纪经济报导回应，上升拿地和扩展步伐、保持资金安全性已沦为企业的联合自由选择。该公司则白鱼尝试通过平价跑量的方式，来利用当前的市场惯性，尽早构建去库存。该房企今年曾在长三角地区提供数宗地块，且价格不菲。

按照公司管理层的观点，虽然调控力度较小，长三角仍归属于比较安全性的区域。然而，由于整体市场情绪改以热烈，项目的去化过程可能会受到影响。

贤迈进部分尊重这一观点，他认为，出租汽车政策具备利空效应，因此，为大力蓄客，房企的推盘节奏势必会减缓。但在营销方面，由于购房群体的结构在变化（混乱和投资市场需求有可能大幅度增加，刚刚须要亦受到影响），对于部分专心长三角投资的房企而言，实际影响是较为大的。

因此，项目定价和营销策略都必须转变。房企的担忧还好比于此，上述房企负责人还回应，房地产市场的蛋糕早已越做越小，此次楼市调控，可能会更进一步传输中小房企的生存空间。

具备资金和土地等优势的大型房企，则具备较强的抗风险能力。因此，此轮调控将有可能使房地产业的马太效应更为突显。

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