房企年报众生相：碧桂园迎最强业绩年 富力明年至少1300亿

编者按：2017年报大潮如期而至，利用年报，可以找到，大房企乘势御风，强者恒强劲，而那些战略布局犯规、转型失利的房企，或买或卖，使用种种财技，企图掩饰有利战局。一份份财报，揭露了房企们的众生相。碧桂园5508亿问鼎销冠，杨国强现场三次笑3月20日，碧桂园有限公司有限公司在香港开会了2017年业绩发布会。发布会开场前经常出现了一个小乌龙，时值上市公司年报公布的高峰期，碧桂园和刚在港股上市的雅居乐旗下的物业板块雅生活无意间打了个PK，二者前后脚，距离方位不过十余米，以至于意欲参与碧桂园发布会的记者误入了雅生活的现场。

相比于碧桂园的门庭若市，雅生活的现场略为贞冷清。碧桂园董事局主席杨国强携同总裁莫斌等高管亮相，碧桂园今年的业绩如同杨国强领带的颜色一样，全线飙红。

三次笑杨国强毫无疑问是现场的焦点人物，面临记者抛至而来的问题，他不时拿笔记录着，神情祥和；不时仰头笑，亲率真性情展现出无不。全场杨国强共计笑了三次。当有香港记者将首席财务官伍碧君问中的百分之四五误听成百分之十五时，明白原委的杨国强笑着用广东话向记者说明。当记者从李嘉诚的卸任伸延至杨国强的卸任问题时，杨国强诙谐地让记者急忙将这一点子传送给他的女儿们，因为女儿们不久前还以90高龄方言卸任的李嘉诚作为楷模，告诫花甲之年的杨国强之后努力奋斗。

对于《国际金融报》记者查证的此前流传的碧桂园2018年业绩目标时，杨国强听罢笑道你回答莫总，将问题抛给身旁的莫斌。最弱业绩年碧桂园当日发布会的举办地也是前一日富力的发布会现场。2014年李思廉的心愿是富力当年需要跃过700亿元的红线，惜他等了3年；2016年，当碧桂园挤身三强之列时，杨国强向往着把碧桂园做地产企业里的规模第一，也许连他自己也没想到这一愿景的构建速度如此很快，很快到年度仍未完结，碧桂园之后早就瞄准销冠宝座。

即便市场很多人指出这并非碧桂园2017年的现实展现出，它隐蔽了部分的实力。但数据发布与此前完全一致5508亿元，不多不少，略高于万科的5298亿元以及恒大的5009亿元。差距不存在而不显著，一切或许都刚刚好。数据表明，这是碧桂园史上业绩最差的年份。

作为行业中第一个享用到5000亿上方空气的房企，碧桂园全年共计构建合约销售金额5508亿元人民币，同比快速增长78.3%，增长幅度为三强中最低，合约销售面积超过6606万平方米。明确来看，2017年碧桂园构建营业收入2269亿元、毛利587.9亿元，同比快速增长分别约48.2%、82.4%，毛利率企稳回落，快速增长4.8个百分点至25.9%，股东不应占到利润超过260.6亿元，大幅度快速增长126.3%。业绩岌岌可危的背景下也让碧桂园的涉及数据展现出出色。截至2017年底，其中碧桂园加权平均融资成本上升44个基点至5.22%，期末加权平均融资成本超过历史最低水平。

此外，清净经营性现金流也持续为于是以，这在房企中并不多见。回款亲率低约91%的碧桂园，弹药库十分充裕，报告期内，碧桂园可动用现金大约1484亿元，这是其上市以来的最低水平，不仅如此，让市场更加惊讶的是碧桂园还有2485.1亿元的授信额度仍未用于。在2018年去杠杆的背景下，融资环境趋严，融资成本走高，充裕的运营资本也意味著碧桂园的运营更为流畅，其身负的资金压力更加较低。平衡布局莫斌将碧桂园的顺利归因于于中国新型城镇化进程中的平衡布局，正是因为这一多点开花的布局，在国家分级调控的背景下，碧桂园的抗调控能力才如此强大。

2017年，按目标市场分，目标一二线和目标三四线的销售对集团贡献各占到一半。对于2018年的业绩预期，莫斌回应不另设目标，根据实际情况而以定，竭力做最差，但其旋即特别强调这并不意味著对自身没有拒绝，内部仍然有规划，且一定低于2017年，莫斌热情道：现有资源不足以拉起今年的销售。这份热情的底气有多脚？资料表明，截至2017年12月31日，就中国大陆区域而言，碧桂园已签下或已人民银行的项目总数为1456个，项目覆盖面积了30个省、自治区、直辖市的220个地级市。

其中重仓的广东383个，占到比多达26%，此外，长三角仍然被碧桂园寄予厚望，江苏、浙江、安徽、上海的项目总和为443个，潜在土地储备大约为141.8百万平方米。就项目成本来看，一二线项目占到比59%，从建筑面积而言，一二线的比例为39%。除了可观的土储，碧桂园的高周转仍然为业界推崇。

要说明这一优势，必须从人力和技术两方面应从。如果要构建碧桂园的周期拒绝，前期的规划拿地不容闪失，这也意味著区域总在拿地时必须维持高效而精确的辨别。

拿对地是构成先前一切相反连锁反应的基础，项目选择的犯规则很难从先前操作者中填补。莫斌特别强调了碧桂园对于高学历人才的引入，这一储备也将助力矩阵式管理。此外，SSGF工业化修建体系将再次延长其周期。

这项技术通俗来说就是在项目修建时，很多工作前期在厂里作好，现场装配才可。这一技术不仅可节约时间，也将提高项目的标准化，使其不不受区域、天气和人工等因素的影响。谈到未来发展，莫斌回应将更进一步探讨城镇化红利。碧桂园物业的上市问题一直倍受注目。

趁此机会A股过会前临门一脚的退回，随后3月19日，碧桂园公告透漏将拆分物业管理业务，以讲解方式登岸港交所。回应，伍碧君回应拆分是为了反映物业板块的价值，因为账面资金充裕，继续不必须融资。富力地产李思廉：明年最少1300亿3月19日下午，富力地产在香港开会2017年度业绩发布会，董事长李思廉一席正装现身。

与李思廉一起接掌富力的张力几无悬念地缺席了，这早已是富力内部构成已幸的默契，香港作为李思廉的主场，由其带队回国场，全权代表。会上心情不俗的李思廉一如既往的风度极佳，主持人意欲完结发问环节时，他决意之后，大笑言我有时间，没关系的，即便完结后也躺在台上和前来互相交换名片的记者一一交谈。

半年后再行总结与万达的合作，他仍然坚决这是一笔双赢的交易，各取所需；问到为何在敏感时期，屡屡当作海外项目接盘侠，他机警地称之为，当时政策还没有那么严苛；面临绕行不出的返A之路，他不得已感慨：富力近期名列在70多名，这牵涉到到国家对房地产的调控，没有办法；对于未来的拿地规划，他回应，早已买了大批地块，当面粉喜过面包时之后会再行使出。业绩快速增长诚如李思廉所言，富力这一年快速增长相当可观。数据表明，2017年全年富力地产构建协议销售额818.6亿元，总营业额592.8亿元，同比快速增长10%，协议销售面积632.42万平方米，报告期内净利润214.2亿元，同比快速增长204%。

细分来看，住宅仍然是富力业绩的基石，贡献537.1亿元，占到于多约九成以上。物业投资、酒店营运及其他收益为55.7亿元。就区域而言，北京及周边地区是富力2017年的票仓，构建营收80.05亿元，大本营广东广州和山西太原名列二三。就这一产于而言，富力仍未在某一区域构成绝对优势，即便是名列第一的北京，销售也并未过百亿。

先前专访时，谈到尤为寄予厚望的区域，李思廉无以凌对华东地区的注目，在其显然以上海派的华东区域已构成放射状的交通线路图，优势明显，环沪城市群潜力极大。面临《国际金融报》记者所问的，富力为何未构建耕耘华东？李思廉坦言正在布局，无锡、温州等地土储相当可观，期望先前发展。圆梦3年后这是富力首次构建700亿心愿，相比于原订构建时间晚了三年。

2013年房地产市场一片上升时，富力大量拿地纳储，陆续夺下了2090万平方米的土地。这些土地产于范围广，因此当年富力新的转入城市多达11个，这其中就还包括马来西亚柔佛州项目。大量土储让富力对于未来更加悲观。

年度业绩发布会上，李思廉现场表态，2014年富力地产的销售目标确认为700亿元，较2013年422亿元销售额同比快速增长65.9%，相提并论公司有信心已完成该目标，预计2016年可冲刺千亿业绩。2014年行业形势下降，富力的业绩预期惜没能还清，这一错失乃是三年，2015、2016富力业绩黯淡快速增长。2017年富力再一撞线700亿元的红线，虽快速增长明显，但放至整个行业背景中，却难言强大。

怀揣这份史上最低业绩的富力早已无法在行业20强劲中寻得一席之地，且其与身后几家闽系房企仍未冲破差距，未来均不存在变数。对于《国际金融报》记者明确提出的规模对房企而言意味著什么？李思廉思忖片刻大笑言，富力本身是很不俗的一家企业，对于快速增长有长年规划，期望呈现出给投资者的是一家看得明白而感慨的企业。当然，这位对数字极为脆弱的商人对于规模也并非无欲无求。李思廉在问《国际金融报》记者发问时具体表态，2018年协议销售目标将快速增长60%至1300亿元，末了，他不忘给这一数字再加最少二字定性。

大暴走的一年承托李思廉如此热情的，乃是2017年大暴走后，富力粮草富、弹药脚。这一年高调了许久的富力生产了不少高光时刻，如果说2016年富力的扩储计划没有那么显著，那么2017年富力的扩展之心早已人尽皆知。资料表明，富力2017年追加土储可售面积为1811.2万平方米，产于在53个城市81幅地块上，这其中一线城市18%，二线城市44%，预估总权益销售货值大约2560亿元。

按照李思廉的设想，如果遭遇宏观调控，销售阻碍，即便销售六成左右也相比之下多达1300亿元。李思廉回应，如果说富力的2017年是在收购，那么2018年就是销售，把此前积累的项目卖出去。如果我们将时间纳返回四年前，不会找到或许上这两个时间节点的富力极为相近。一样的握土地，一样的心怀期冀，只是2014年对于富力并不过于友好关系。

那么，四年之后的2018呢？是美丽的时代还是最坏的结局？。

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