新政刺激北京住宅成交暴涨 房价将涨15%

北京楼市新建商品住宅成交量已倒数下跌4周《证券日报》记者从上海易居房地产研究院得知，在清明节三天中，一线城市成交价1492套新建商品住宅，同比涨43.46%，其中，北京楼市成交量同比下跌222%。新政变换效应早已显出。

亚豪机构称之为，3.30新政施行后首周，北京楼市新建商品住宅成交量开始小幅声浪，现倒数下跌4周。值得注意的是，清明节仍然是楼市营销的传统淡季，开发商对这个节点的销售胃口并不美浓，但《证券日报》记者从上海易居房地产研究院得知，在清明节三天中，京沪广深四大一线城市成交价了1492套新建商品住宅，同比下跌43.46%，其中，除上海成交量同比下降外，其他三大城市皆全线下跌，北京堪称同比上涨222%。回应，亚豪机构市场总监郭毅向记者回应，利用受到影响政策的获释，开发商前期已引货量的消化速度减缓。

而对于购房者来说，新政性刺激了房价下跌预期以及楼市抄底情绪的扩展，刚刚须要、刚刚改性市场需求大力入市，沦为在清明节三天中北京楼市销量创意低的最重要因素。此外，据美联物业全国研究中心辨别，今年二季度，一线城市住宅市场房价将在一季度基础上下降15%-20%。北京清明节楼市成交价上涨据亚豪机构数据统计资料表明，冬至小长假期间（4月4日4月6日），北京全市商品住宅总计成交价661套，成交价总面积约6.3万平方米，与去年同期相比，分别下跌222%、167%；成交价均价约25792元/平方米，同比下跌1%。

值得一提的是，从供应方面来看，冬至期间北京楼市并无纯新盘入市，供应小阳春未经常出现。不过，清明节期间的零供应未影响市场成交量的爆棚。回应，郭毅指出，清明节期间，开发商未意图引新项目入市，反而利用政策受到影响加快消化了前期早已推向市场的货量。

而随着3.30楼市新政落地实施，在政策变换效应性刺激下，部分购房市场需求于是以加快入市。从330新政施行后首周（3月30日4月5日）的市场成交价状况来看，早已经常出现小幅声浪。据亚豪机构统计数据表明，上周（3月30日4月5日）北京共计成交价商品住宅2359套，成交价面积22.06万平方米，与前一周比起，成交价套数、面积分别小幅下跌了22.5%和24.1%。

自此，北京楼市成交量早已倒数下跌4周。郭毅回应，上周市场成交量上升主要是受到提高性需求的夹住。据亚豪机构统计数据表明，上周北京成交价均价在2万元-3万元/平方米之间的提高性住宅，其在市场总销量中的占到于多约43.2%，与前一周比起，下跌了11个百分点。

随着二套购房的首付比例由六成降到四成，减少了提高性购房者的首付门槛，其手中的资金不足以缴纳新房的首付款，仍然必须变卖原有房子才能卖新房。郭毅指出，这加快了提高型住宅的成交价。亚豪机构也指出，首次置业的刚需和二次提高性需求的购房者买房热情正在衰退，随着政策红利的还清，预计未来几周北京商品住宅成交量仍将维持阶梯状缩放的趋势。

一线城市住宅成交价大上涨值得注意的是，在这一波政策红利叛来之际，除了北京楼市体现较为很快外，从一线城市整体来看，要比二、三、四线城市不受政策影响更加显著。《证券日报》记者从上海易居房地产研究院得知，在清明节三天中，京沪广深四大一线城市成交价了1492套新建商品住宅，同比涨43.46%；从成交价面积来看，一线城市三天买了近15万平方米住宅，同比下跌29.38%。回应，易居房地产研究院研究员贤迈进向本报记者回应，总体上看，除了上海市场没一个显著提振外，其他三大城市皆全线下跌。由此可见，在看涨预期的驱动下，购房者入市动机持续增强。

毫无疑问，新政给楼市流经了活力。正如世邦魏理仕右图，此次减少二套房首付比例的政策对于资产价格较高、对信贷倚赖较轻的一、二线市场更加脆弱，购房者缴纳能力和市场情绪未来将会更进一步提高。事实上，据美联物业全国研究中心向《证券日报》获取的近期数据表明，新政施行后的首周（3月30日-4月5日），四大一线城市成交量全线下跌，总计为8613套，同比下跌48.81%。

明确来看，北上广浅成交量同比增长幅度分别为157.25%、14.33%、56.21%和51.02%。不过，环比来看，上海和深圳有所下降。美联物业全国研究中心指出，3.30新政落地后，楼市经常出现量价皆下跌的趋势，多少与购房者恐慌性入市有关，但这种混乱不会渐渐消失。

同时，在一线及热点二线城市，预计未来将经常出现更为显著的快速增长，库存压力上升后开发商极具涨价动力。而对于库存压力较小的三、四线城市，目前去库存依然是首要任务，成交量无法在短时间内反败为胜，因此房企还需以低价走量政策居多。不过，对于一线城市和部分二线城市而言，目前来看，开发商仍未全面完全恢复推盘，具体回应否涨价者占到少数，大部分楼盘不会根据蓄客的情况以及客户对价格的反应来定价，但不回避有利用增加优惠这种动作来暗地涨价。

据美联物业全国研究中心辨别，我们预计住宅市场二季度的成交量，将在一季度的基础上下降15%-20%，价格也将步入2015年的第一波下跌期。

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